新年首个交易周，房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注，随着上市房企全年销售数据的不断披露，内房股延续2017年优异表现、集体爆发。东方财富choice数据显示，昨日（10日）又有9只房地产行业个股涨停，2018年以来板块涨幅达到11.15%，保持领先。
碧桂园，2017上市房企销售冠军
截止1月9日，香港和内地市场上市房企共有27家公布2017年销售业绩，合计销售金额3.23万亿元，同比增长53.66%；合计销售面积达到2.47亿平方米，销售均价约13071元/平米。
公司方面，碧桂园、万科a和恒大地产位居目前榜单的前三名，全年销售金额均超过5000亿元，分别为5508亿元、5298.8亿元和5009.6亿元；其中碧桂园的同比业绩增幅达到78.34%，升至2017年第一位。
数据来源：公司公告，东方财富choice数据
融创中国以3652.6亿元的销售额排名第四，不仅迈入3000亿元大关，且其同比增速达到142.49%，傲视榜单。另外，华润置地、金地集团、新城控股、旭辉控股集团、绿城中国的销售额均达到千亿级别。目前，仅瑞安房地产的年度销售面积和销售金额双双下滑。
而根据中国指数研究院的数据统计，保利房地产2017年销售额也超过3000亿元，绿地控股、中国海外发展、龙湖地产和华夏幸福位列前10名。
数据来源：中国指数研究院，东方财富choice数据
从上表可知，共有144家房地产企业跻身百亿销售额军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。尽管去年全国商品房成交量增速放缓，但销售规模依然走高，市场结构性轮转中不少企业走出业绩大年。
此外，2017年热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。（更多详情可于choice金融终端查看报告详情）
房市正在起变化？
房地产板块的崛起，除了销售业绩的喜人之外，还有政策上的弦外之音刺激所致。例如，2018年伊始，南京、兰州出现楼市政策新动向，纷纷放宽限购政策。南京的放宽限购主要是针对知识型、技术型人才，是吸引人口尤其是人才流入的政策措施，同时可能有修复房地产市场的目的。
兰州取消市内偏远地区的限购政策，放宽城区限购条件，同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策，主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策，郊区房地产库存还较高，放宽限购能满足部分住房需求，而市内限售则是对投机的抑制，是对“抓好房地产分类调控”的践行。
不过，在因城施策的背景下，还有多地继续出台“四限”政策，在经过近2年的调整深化后，房市政策无论在调控范围还是调控力度均达到较高强度，未来政策边际收紧的空间不大，部分二线城市政策边际或相继放松。
数据来源：广发证券，东方财富choice数据
广发证券指出，重点城市政策的边际改善，将使得一二线龙头房企充分受益（龙头房企在拿地、资金以及管控上均具备明显优势），一二线龙头公司的可持续性经营进一步加强。与此同时，政策宽松也或将带来pe估值的系统性提升。
而对于房地产板块上涨的根本逻辑，招商证券强调，基本面转折年是引导房地产板块超额收益的首因。
一是政策是滞后变量，政策的出台能进一步强化预期，应该动态观察政策的边际效用，政策对销量的抑制同时也是积累和蓄客；
二是在周期底部前1-2个季度，地产股开始出现超额收益机会，此时对应于行业量稳价跌区间，是最佳进场点。目前板块估值处于仅高于08年底部的历史第二底部，为板块上涨提供了支撑。
本文仅供投资者参考，不构成投资建议。
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